AKTYWNOSC INWESTYCYJNA NA ...AKTYWNOSC INWESTYCYJNA NA OBSZARACH POPRZEMY8LOWYCH GÓRNEGO SLASKA, •••★ Wspólnota Mieszkaniowa ...
[ Pobierz całość w formacie PDF ]
Elzbieta Zagórska Katarzyna Smietana Tomasz Ramian Jan Konowalczuk Katedra Inwestycji Akademia Ekonomiczna im. Karola Adamieckiego w Katowicach AKTYWNOSC INWESTYCYJNA NA OBSZARACH POPRZEMY8LOWYCH GÓRNEGO SLASKA Procesom zagospodarowania terenów poprzemyslowych towarzysza definio- wane na nowo funkcje uzytkowe nieruchomosci. Jak wynika z praktyki, "nowe funkcje wypieraja funkcje przemyslowe,waloryzujateren, co pozwala na ich prze- budowe oraz dokonanie zmian w infrastrukturze'). Zmianie funkcji i zwiazanego z nia zagospodarowania terenu towarzyszy tworzenie nowych wartosci, istotnych z uwagi na wymiar spoleczny i ekonomiczny zmian. W procesach tych biora czynny udzial zarówno przedsiebiorstwa sektora prywatnego, jak i publicznego. Dzialania interwencyjne ze strony panstwa, wspierajacego rozwój partnerstwa publiczno-prawnego,sa niezbedne, na co wskazuja doswiadczenia krajów zachod- nich: Francji czy Niemiec2.Wdrazanie proaktywnychmetod partnerstwa sektorów publicznegoi prywatnego wraz z zaangazowaniemspolecznoscijest fundamentem sukcesu programów powtórnego zagospodarowaniaobszarów poprzemyslowych3. Oddzialywanie rynku okazuje sie równie istotne z pun'ktu widzenia wyboru funkcji o najwiekszej efektywnosci ekonomicznej, która prowadzi do powodze- nia procesu zagospodarowania. W efekcie wskazuje sie korzysci tych procesów \ I O wdrazaniu programów rewitalizacji w ramach funduszy strukturalnych na lata 2004-2006, "Swiat Nieruchomosci" 2004, nr 43, s. 40. - 2 I~idem. 3 Ii. Mountford, Tereny poprzemyslowe w perspektywie OECD, Zeszyty KIN, Seria: Przebu- dowa miast, Fundacja Krakowski Instytut Nieruchomosci, Kraków 2000, s. 15. 56 Elzbieta Zagórska, Katarzyna Smietana, Tomasz Ramian, Jan Konowalczuk osiagane na licznych plaszczyznach: ekonomicznej,spolecznej czy przestrzenno- urbanistycznej. Wyniki przeprowadzonych dotychczasowych analiz potwierdzaja dosc powszechna opinie, ze dla potencjalnego inwestora nabycie nieruchomosci na obszarach poprzemyslowych jest korzystnym sposobem pozyskania dobrej lokalizacji. Pomimo koniecznosci zmiany sposobu uzytkowania i ponoszenia nakladów inwestycyjnych na rewitalizacje oraz ryzyka zwiazanego z ochrona srodowiska, lokata w tego rodzaju nieruchomosci moze byc atrakcyjna. Inwestycja taka wymaga, aby inwestor posiadal szczególne kwalifikacje, które pozwola na wlasciwa ocene atrakcyjnosci i zagrozen zwiazanychz nabywana nieruchomoscia. Zestawienie obrazujace te uwarunkowania przedstawiono w tabeli 1. Tabela 1 Zestawienie uwarunkowan pozwalajacych na wlasciwa ocene atrakcyjnosci i zagrozef1 zwiazanych z nabywana nieruchomoscia Papmetr Nabycie nieruchomosci Nabycie nieruchomosci komercyjnej poprzemyslowej Cena nabycia nieruchomosci ................................... .................. bardzo niska :; Naklady inwestycyjne na brak wysokie dostosowanie gruntu ....'..--..-............. = ....."".".............'..-..............-........... .......... ..........................................................-..-.............................. ..0......... ............................................................... ..........-.... Kapital finansowy ...0................. .._._.......... wysoki ..........0 .....................'.... sredni ".....0...0..'............. Kapital intelektualny niski , - " bardzo wysoki inwestora Zródlo: opracowanie wlasne. .... §' ~ W artykule przedstawiono przyklady zmian sposobów uzytkowania nieru- chomosci na terenie najbardziej zurbanizowanego obszaru Polski - Górnego Slaska, jednego z najbardziej uprzemyslowionych regionów Europy. Zaprezen- towano nagrodzone w konkursie "Technosiask" projekty zagospodarowania terenów poprzemyslowych, a mianowicie "Silesia City Center" oraz Park Rekre- acyjno-Sportowy "Poludnie". Celem wspomnianego konkursu bylo wylonienie najlepszychprojektów zagospodarowania terenów poprzemyslowych(niezrealizo- wanych badz zrealizowanych tylko czesciowo) ze szczególnym uwzglednieniem terenów pogórniczych. Ocenie projektu podlegaly walory jakosciowe, technolo- '" o ~ " giczne, uzytkowe, spoleczne, miastotwórcze, rynkowe i ekologiczne. Zgloszony projekt powinien byl zakladac stworzenie nowych miejsc pracy oraz sluzyc roz'\'vojowigminy, w której mialby zostac zrealizowany. Musial byc zgodny ~ = ;;:7 of4 Regulamin konkursu "Technoslask - konkurs na najlepszy projekt zagospodarowania terenów poprzemyslowych", Katowice 2004. - ~ ~ ............................ . .... .................................................... wysoka """.......-.-.-....-..............................'.....-.... ..................'......."..... ."....0..__......". Aktywnosc inwestycyjna na obszarach poprzemyslowych... 57 z zalozeniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i realny do wykonania ze wzgledu na posiadanie przez inwestora prawa do dysponowania terenem, do którego sie odnosiP. Zmiany zachodzace w sferze gospodarczej poszczegóJnych miast Górnego Slaska w ostatniej dekadzie XX w. spowodowaly pojawienie sie terenów poprze- myslowychna bardzo duza skale, i co za tym idzie problem ich zagospodarowania nabral szczególnej wagi. Efektem restrukturyzacji górnictwa wegla kamiennego i hutnictwa zelaza oraz podmiotów gospodarczych dzialajacych na ich rzecz sa procesy likwidacyjne dotykajacepraktycznie kazdej kopalni i spólki weglowejczy huty zelaza. W rezul- tacie tych przemian pojawia sie problem przeksztalcen sposobu uzytkowania, gospodarowania przestrzennego terenami przemyslowymi i poprzemyslowymi, restrukturyzacji oraz ochrony i zachowania tych terenów oraz zabudowan, które kwalifikuja sie do traktowania ich w kategoriach dziedzictwa kulturoweg06. W wyniku dzialalnosci górniczej czesc gruntów traci swoja wartosc uzyt- kowa i wymaga rekultywacji. W rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i lesnych, rekultywacja gruntów "to nadanie lub przywrócenie gruntom zdegra- dowanym albo zdewastowanym wartosci uzytkowych lub przyrodniczych przez wlasciwe uksztaltowanie rzezby terenu, poprawienie wlasciwo$ci fizycznych i chemicznych, uregulowanie stosunków wodnych, odtworzenie gleb, umocnienie skarp oraz odbudowanie lub zbudowanie niezbednych dróg"7. Zagospodarowanie nieruchomosci poprzemyslowych nie jest w regionie Górnego Slaska zagadnieniem nowym8. Rekultywacja i zagospodarowanie tere- nów górniczych sa prowadzone od okolo stu lat. Proces zmian funkcjonalnych i przestrzennych nie byl do tej pory'jednak podejmowanyw sposób kompleksowy. Przeksztalcenia zachodzace na obszarach poprzemyslowych polegaly przede wszystkim na spontanicznym wykorzystaniu dostepnej przestrzeni w obiektach poprzemyslowych.Nowe funkcje, które sie lokuje w Jych obiektach, nie zawsze sa trwale, cechuje je bowiem duza zmiennosc i przypadkowosc wystepowania. Likwidowane zaklady górnicze sa bardzo czesto polozone w centrach miast. Takie usytuowanie nieruchomosci gwarantuje latwy dostep do sieci dróg trans- p<?rtukolowegoi szynowego,a takze dostepnosc do podstawowychmediów. Czesc 5 Ibidem. 6 K. dasidlo, Nowa rola likwidowanej kopalni wegla kamiennego "Katowice" [w:] Rewitali- zacja teltnów poprzemyslowych. Projekty wykonane w ramach prac dyplomowych na Wydziale ArchiteJctury Politechniki Slaskiej, "Gospodarka Przestrzenna" Biuletyn 2003, nr 43, s. 4. 7 Ustawa o ochronie'gnmtów rolnych i lesnych, Dz;U. 2004, nr 121, poz. 1266. 8 K,~sciól w cechowni "Mortimer", "Trybuna Górnicza" 2005, nr 11; K. Ciasidlo, Kierunki przemian struktury aglomeracji górnoslaskiej [w:] Przemiany struktury przestrzennej miast w sfe' rzefunkcjonalnej i spolecznej, red. J. Slodczyk, Uniwersytet Opolski, Opole 2004, s. 70. 58 Elzbieta Zagórska, Katarzyna Smietana, Tomasz Ramian, Jan Konowalczuk obiektów tych' zakladów stanowi skladnik kultury przemyslowej naszego regionu i dlatego nie powinny one podlegac procesom dekapitalizacji i dewastacji. Prze- ksztalcenie terenów przemyslowych prowadzi czesto do zupelnej zmiany zarówno ich struktury przestrzennej, jak i funkcjonalnej. Problem restrukturyzacji wielu terenów poprzemyslowych laczy sie nierozerwalnie z rehabilitacja towarzyszacych starym fabrykom zespolów mieszkaniowych, np. osiedli przyfabrycznych, a nie- rzadko takze sasiadujacych terenów zdegradowanycW Restrukturyzacja terenów poprzemyslowych, w szczególnosci sródmiejskich, stanowi okazje do ksztaltowa- nia nowego ladu przestrzennego miasta. Wykorzystanie terenów poprzemyslowych stwarza takze mozliwosci ograniczenia zapotrzebowania na tereny niezabudowane. Trwale zagospodarowanie terenów poprzemyslowych przez podmioty gospodar- cze jest mozliwe tylko w przypadku ich konkurencyjnosci wobec innych lokali- zacji, w tym lokalizacji na obszarach niezabudowanych. Konkurowanie terenów wymagajacychadaptacji starych obiektów, czesto wyburzen, a nawet rekultywacji, z terenami niezabudowanymi, przeznaczonymi pod nowe inwestycje, jest niejed- nokrotnieotrudnelO. Prezentowane w niniejszym artykule projekty, sa przykladem zmian sposobu uzytkowania terenów poprzemyslowych i wskazuja na mozliwosc "harmonijnego polaczenia miedzynarodowych standardów z lokalna specyfika i srodowiskiem"1l. Podstawa ich koncepcji jest zalozenie, ze projekt ma laczyc w calosc zabytkowe budynki o charakterze przemyslowym, bedace symbolem wczesniejszej funkcji tego obszaru, z obiektami o nowoczesnej architekturze. 25 lutego 2005 r. zakonczyl sie w Katowicach t~wajacy od pazdziernika 2004 r. konkurs "Technoslask - konkurs na najlepszy projekt zagospodarowania terenów poprzemyslowych". Pierwsze miejsce przyznano spólce Nowe Centrumfza kom- pleksowy i nowatorski projekt restrukturyzacji trzydziestohektarowego terenu po bylej kopalni "Gottwaid" w centrum Katowic, na którym powstanie centrum miejskie noszace nazwe "Silesia City Center". "Silesia City Center" - studium przypadku. W strategii inwestora - wegier- skiej firmy TriGninit - rewitalizacja zniszczonych obszarów postindustrialnych i zamiana ich w nowoczesne przestrzenie miejskie odgrywa znaczaca role. Powstajace w Katowicach nowe centrum miejskie "Silesia City Center" jest tego wyrazem. Trzydziestohektarowy teren po bylej kopalni "Gottwaid" w centrum Katowic to obecnie jeden z najwiekszych w Europie rewitalizowanych,terenów , I I i ! ~ i i '1 l ~ 9 B. Domanski, Restrukturyzacja terenów poprzemyslowych w miastach [w:] Rewitalizacja, rehabilitacja, restrukturyzacja. Odnowa miast, red. Z. Ziobrowski, D. .Ptaszycka-JackO\~ska, A. Rebowska, A. Geissier, Instytut Gospodarki Przestrzennej i Komunalnej. Oddzial w Krakowie, Kraków 2000, s. 116. ~ ' 10 Bstawa o ochronie gruntów rolnych i lesnych, Dz.U. 2004, nr 121, poz. 1266. 11 Wiadomosci, "Silesia City Center", pazdziernik 2004. Aktywnosc inwestycyjna na obszarach poprzemyslowych. .. 59 poprzemyslowych. Teren przeznaczony pod inwestycje byl c~lkowicie zaniedbany, nieatrakcyjny i niebezpieczny dla zdrowia, z wplywami eksploatacji górniczej i zlokalizowanymi ogniskami zanieczyszczen oraz dwiema haldami odpadów. Nieuregulowane byly kwestie wlasnosci ogródków i garazy~polozonych na prze- jetymterenie. Nowe centrum miejskie"Silesia City Center" stanowic bedzie zupelnie nowa jakosc w tworzeniu wielofunkcyjnej przestrzeni, umozliwiajacej wspólistnienie obiektów handlowych, rozrywkowo-rekreacyjnych, uslugowych, mieszkalnych, biurowych i uzytecznosci publicznej. Bedzie to najwiekszy obiekt komercyjny na terenie Górnego Slaska. Atutami "Silesia City Center" sa przede wszystkim: multifunkcyjnosc, dogodna lokalizacja przy glównej arterii komunikacyjnej na Slasku, projekt archi- tektoniczny oraz nowoczesne rozwiazania pozwalajace harmonijnie wspólistniec nowym obiektom ze starymi kopalnianymi budynkami. Projekt zaklada ich odre- staurowanie braz zmiane przeznaczenia. W bylym budynku basenu, w którym niegdys znajdowaly sie warsztaty mecha- niczne kopalni zostana usytuowane restauracja i bar z tarasami widokowymi oraz przestrzen wystawowa dla ekspozycji sztuki. Wieza szybu kopalnianego o wyso- kosci 44 m bedzie symbolem tego centrum. Sasiadujacy z nia dawny budynek maszyny wyciagowej zostanie zaadoptowany na kaplice. Powstanie "SilesiaCity Center" pozwoli na stworzenie okolo 1000 nowych miejsc pracy" a takze zmieni charakter jednej z najstarszych dzielnic Katowic-Debu. Charakterystyka I etapu inwestycji centrum handlowo-uslugowo-rozrywkowego: - powierzchnia komercyjna 65 900 m2, - staranny dobór najemców, z uwzglednieniem najlepszych marek, - bogactwo oferty w poszczególnych segmentach i odpowiednie proporcje miedzy nimi, - hipermarket TESCO, mulitikino Cinema City, Centrum Sportu MAKS, - salony elektroniczne i multimedialne, - 240 sklepów, kawiarnie i restauracje renomowanych firm, - ogród na dachwi ponado 1000 drzew i krzewów w Centrum i wokól niego, - 3000 miejsc parkingowych, - okolo 1000 nowych miejsc pracy, - przewidywana liczba 15 mln odwiedzajacych w ciagu roku. Kolejne etapy inwestycji to: - bl}dowa osiedla mieszkaniowego o wysokim standardzie, o powierzchni cal- kowitef - 100000 m2 (II etap), - l!udowa dwóch wiezowców (powierz~hnie biurowe, hotel) o powierzchni calkowitej 50000 m2 (III etap), [ Pobierz całość w formacie PDF ] |
Podobne
|